BOB体育app《购房必看》购房流程——10、物业

　　BOB体育官方入口包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。

　　住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。

　　住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。

　　住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。BOB体育app

　　住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。

　　住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案。

　　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

　　在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开排名前列次业主大会或业主代表大会，BOB体育app选举产生业主委员会。

　　业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

　　区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。

　　2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;

　　8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

　　1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。

　　3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，BOB体育app将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;

　　4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。

　　5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

　　伴随着商品房市场的迅猛发展,物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来,物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势,而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。

　　由于物业管理费拖欠最终导致纠纷,表面上看来物业公司是受害者,但是,实质上较大的输家是广大业主。物业管理服务具有不可分割性。没有缴费的业主与缴费的业 主享受同等的物业管理服务,攀比从众心理使更多的人欠费,结果是物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本,只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每 天该清扫三次或随时清扫,改成两次或一次。服务质量降低了,业主不满意,使更多的业主不缴费,而物业公司再减人降成本,这就进入了恶性循环。

　　一、开发商与物业公司交接中产生的纠纷,实际是开发商遗留的一些问题。根据一项调查,我国有70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的,它们之间本 来就有着与生俱来的血缘关系,所以物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑,让业主自然而然觉得物业管理公司是开发商的维护和售后服务者,就 应该承担所有的问题。BOB体育app如一些业主反映的绿地培植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非物业管理的事情,相当多是开发商遗留下来的。于是业主拿到房子以 后,认为物业公司是开发商的代言人,所有的问题都会找物业公司。

　　二、相关的法律规定不足。解决物业纠纷需要法律支持,而目前全 国没有一部统一的物业管理法规,很多事情缺少统一规范。如开发商与物业公司是怎样的关系,如何组建业主委员会,物业公司如何进入和退出小区管理,物业管理 如何收费等等,现在都基本无章可循,或有章难循。

　　三、一些业主对物业付费的概念接受不了。大家过去住的是平房或单位分的房,没 有付费一说。习惯了住公房的居民,一下子买房成了业主,要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外,缴多少钱,享受什么样的服务,并不是业主自己的选 择,有时,人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。

　　四、业主的期望值过高。客户在买房子的过程当中和签约之前,可能比较 相信业务员的介绍或者是宣传材料、BOB体育app报纸广告等,他的印象可能会是很理想,因为广告的话多多少少会有艺术处理的。但是这个梦最后跟看到现实的产品会产生一定 的落差,有的买房人不能以一个正确的心理对待。任何产品,比如说房子,都是有缺陷的,不会说百分之百一点儿缺陷没有,心理落差产生是很正常的,但是千万不 要放大。

　　五、物业管理服务的质量有待于进一步的提高。一些物业管理企业错误地将自己凌驾于业主之上,忽视业主的权益。有的不能 严格按合同、制度办事,处理问题和矛盾的方式简单生硬。以押金、罚款等不正当手段强制业主服务管理,从而使矛盾激化。另外物业管理公司本身经营不规范,如 提交不出物业收费的预算、决算等财务报告,无法让业主了解他们所交纳的物业费用究竟是如何使用的,等等。

　　六、一些业主对物业管 理知识知之甚少,缺乏自我保护意识。物业管理是一个非常复杂的系统工程,涉及房地产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会、向物业区内提供其他方面专 业服务的有关单位和有关政府部门等等。有人买房时只注意房子的质量、价格,往往忽视了物业管理问题;只知与开发商打交道,而不知如何与物业公司打交道,甚 至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

　　七、有的业主诚信意识差。现在很多物业纠纷,双方有合同,写得很清楚,但谁也没有 按照法律的手段解决问题。如,有的小区业主因为幼儿园收赞助费就不缴费,而实际上小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位,业主竟把对幼儿园 的不满作为不缴物业管理费的理由,又如,某业主以门牌号是甲路某某号、而小区大门却开在乙路上为由,拒邀物业管理费……像这样东扯西凑找理由不缴物业管理 费引起纠纷的情况还有很多,其本质是诚信意识太差,能拖就拖,能赖就赖。

　　一、签一份详尽的购房合同。物业管理纠纷多是因为买房时买卖双方对房屋售后各方关于物业管理的权利义 务没有界定清楚而造成的。比如,买房时不同的业主对物业管理的预期不一样,有的业主倾向高收费、高标准服务,有的倾向较低标准的代收费服务,而由于没有在 买房时说清楚,入住时某些业主认为物业管理与自己买房时的预期不一致,开发商和物业管理企业也很难协调这种矛盾。

　　二、签一份完 整明确的物业管理合同。现在,无论是商家还是消费者,都把售后服务看得很重,因为从很大程度上讲一些商品买的就是售后服务。住房更是如此,甚至它的售后服 务——物业管理比买房更重要,因为你要在这里住一辈子。起码也是十几年。因此,物业服务水准如何?怎么个收费标准?可以得到多少服务?都应在物业管理合同 里记载清楚。如果物业管理合同内容上不完备,条款用语含混,欠缺必备的约定内容必将成为日后争议的原因。合同是服务者和被服务者的约定,只要合同规定的内 容不违反法律、法规的规定,就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷,应当根据合同规定来确定违约事实,承担违约责任。只要 有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务,另一方就有权以违约为由起诉,要求对方承担违约责任。所以业主应与物业公司“约法三章”,留下白纸黑字 的证据,一旦发生纠纷可诉请法院裁决以维护自己的合法权益。

　　根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。

　　业主在物业管理活动中享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4.参加业主大会会议，行使投票权;5.选举业主委员会委员，并享有被选举权;6.监督业主委员会的工作;7.监督物业管理企业履行物业服务合同;8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;10.法律、法规规定的其他权利。

　　业主在物业管理活动中应履行下列义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则;2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4.按照国家有关规定交纳专项维修资金;5.按时交纳物业服务费用;6.法律、法规规定的其他义务。