林某与某房地产公司买卖合同纠纷一案BOB体育

　　BOB2017年6月26日，林某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林某向某房地产公司购买由其开发的36.79平方米，其中套内面积12.72平方米，分摊共有建筑面积24.07平方米。合同总价款为220,000元，林某应当于2017年6月26日前支付全部价款。合同在履行中发生争议协商不成的，提交福州仲裁委员会仲裁。

　　2017年6月26日，林某向某房地产公司支付车位款220,000元，某房地产公司向林某开具《福建增值税普通发票》。

　　2017年9月1日，某市城乡规划局出具《建设工程规划条件核实意见书》，认定“……地下室、围墙建设工程全部符合规划条件要求”，可持合格意见书和有关资料向建设主管部门申请办理这些工程验收备案、向房屋产权登记机构申请办理房屋登记。

　　2017年12月18日，某测绘公司出具《房地产项目（实测）资料》，其中《产权面积一览表》记载该地下室504车位私有面积12.72平方米，分摊面积26.36平方米，产权面积39.08平方米。《建筑面积计算表》记载504车位建筑面积计算式：5.3米×2.4米，主体12.72平方米。

　　2019年10月1日，林某与某房地产公司签署《商品房交接单》，载明该车位，现已符合交付条件，经双方验收后无异议，交付予林某。

　　林某提出仲裁请求：1.解除林某与某房地产公司的车位买卖合同，BOB体育某房地产公司向林某返还购买车位款项220,000元；2.某房地产公司向林某支付给付利息暂计为35,064元（利息以2,200,000元为基数，按年利率4.9%的标准，自2017年6月26日起算暂计至2020年9月27日，利息暂计为35,064元，之后的利息继续按照年利率4.9%计至某房地产公司付清款项之日止）；3.本案仲裁费由某房地产公司承担。

　　林某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方当事人主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。

　　林某认为案涉车位不符合《汽车库建筑设计规范》规定，主张解除《商品房买卖合同》，某房地产公司认为车位已经过某城乡规划局规划验收合格，并交付林某，已办理产权登记，合同已经履行完毕，无法解除。仲裁庭认为，《汽车库建筑设计规范》仅是行业规范，并非法律、行政法规，更不是影响合同效力及是否能够履行的强制性效力性规定，林某依据《汽车库建筑设计规范》解除《商品房买卖合同》没有依据。同时，根据双方的举证以及仲裁庭查明事实，案涉车位产权面积符合合同约定，并已交付林某，办理产权登记手续，林某也已实际使用，《商品房买卖合同》已经履行完毕，林某请求解除《商品房买卖合同》没有依据。故对于林某主张解除《商品房买卖合同》的请求，仲裁庭不予支持。

　　因林某主张解除《商品房买卖合同》的请求未得到支持，故关于返还车位款及相应利息的请求，仲裁庭亦不予支持。

　　案涉《商品房买卖合同》能否解除主要取决于以下两点：第一，案涉《商品房买卖合同》是否明确约定了销售车位的质量及某房地产公司交付的车位是否符合合同约定的质量标准；第二，《中华人民共和国行业标准汽车库建筑设计规范》（JGJ？100-2015）（以下简称《汽车库建筑设计规范》）能否作为确定当事人双方合同履行的依据问题。具体分析如下：

　　一、案涉《商品房买卖合同》明确约定了销售车位的质量，且某房地产公司交付的车位符合合同约定的质量标准，某房地产公司并不构成违约，林某解除合同没有事实和法律依据。

　　案涉《商品房买卖合同》对销售车位的质量即车位相关参数作出明确的约定，销售车位的预测建筑面积36.79平方米，其中套内面积12.72平方米，分摊共有建筑面积24.07平方米。根据某测绘技术有限公司出具《房地产项目（实测）资料》，其中《产权面积一览表》记载该车位私有面积12.72平方米，分摊面积26.36平方米，产权面积39.08平方米。可见，某房地产公司交付的车位完全符合合同约定的质量标准，某房地产公司并不构成违约，林某解除合同没有事实和法律依据。

　　1.中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《汽车库建筑设计规范》系行业标准，根据《中华人民共和国标准化法》第二条规定，行业标准属推荐性标准，并非强制性标准，不具有强制性效力。

　　2.根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条、第五百一十一条规定，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行。本案中，如前所述，案涉《商品房买卖合同》对销售车位的质量即车位相关参数作出明确的约定，故本案不能适用《汽车库建筑设计规范》作为确定双方合同履行的依据。

　　3.根据《中华人民共和国标准化法》第三十六条规定“生产、销售、进口产品或者提供服务不符合强制性标准，或者企业生产的产品、提供的服务不符合其公开标准的技术要求的，依法承担民事责任”，只有企业销售的产品不符合强制性标准或企业公开标准的技术要求的，BOB体育企业才应承担民事责任，对于违反行业标准或其他标准的，企业无需承担民事责任。据此，某房地产公司交付的车位虽不符合《汽车库建筑设计规范》相关规定，但根据上述法律规定，某房地产有限公司无需承担民事责任，即不构成违约。

　　综上，案涉《商品房买卖合同》明确约定了销售车位的质量，某房地产公司已履行交付义务，且交付的车位符合合同约定的质量标准，虽然林某交付的车位不符合《汽车库建筑设计规范》相关规定，但该规范作为行业标准，属推荐性标准，非强制性标准，不具有强制性效力，因此，某房地产公司并不构成违约，林某解除合同没有事实和法律依据。

　　合同立法的目的在于鼓励交易和稳定交易秩序，合同依法成立后，自不容许当事人随意地变更或解除。我国法律设置了法定解除和约定解除两种方式，根本违约是可构成法定解除形成的一种情况，要求使债权人订立合同的目的不能实现，合同的存在对债权人而言已经不具有实质意义，才能构成根本违约。解除权属于形成权，解除权行使的直接法律后果是导致当事人之间合同关系的提前终结。行业标准属推荐性标准，并非强制性标准，不具有法律属性，不具有强制性效力。因而，除合同对质量未约定或约定不明外，一般不宜仅因标的物的质量违反行业标准相关规定而解除合同，或认定合同约定的相关质量条款为无效条款。

　　第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

　　第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

　　（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

　　（二）价款或者报酬不明确的，BOB体育按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，BOB体育在履行义务一方所在地履行。

　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。

　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。

　　第二条本法所称标准（含标准样品），是指农业、工业、服务业以及社会事业等领域需要统一的技术要求。

　　标准包括国家标准、行业标准、地方标准和团体标准、企业标准。国家标准分为强制性标准、推荐性标准，行业标准、地方标准是推荐性标准。

　　第三十六条生产、BOB体育销售、进口产品或者提供服务不符合强制性标准，或者企业生产的产品、提供的服务不符合其公开标准的技术要求的，依法承担民事责任。