房屋买卖合同纠BOB体育官方网站纷案件

　　BOB体育根据我国《民事诉讼法》及《律师法》的有关规定，在张梅莲诉原存莲、郑廷敏房屋买卖合同纠纷案中，天津融汇律师事务所接受原告张梅莲的委托，指派郭岩律师作为其一审诉讼代理人，依法出庭参加诉讼。庭审前，代理人对案情进行了充分的了解，对其中涉及的法律问题进行了深入研究，现就庭审争议焦点，根据证据、依照法律，BOB体育官方网站发表如下代理意见，BOB体育官方网站供贵院参考，并望采纳。

　　一、被告原存莲与郑廷敏承认了原告张梅莲的诉讼请求，人民法院应依法支持原告张梅莲的诉讼请求。

　　原告张梅莲于2015年11月02日向人民法院提起诉讼，诉讼请求为解除合同并要求二被告立即返还原告购房款及定金共计1000000元。2015年11月19日，二被告向原告出具《欠条》，确认因诉争房屋不在被告名下无法过户给原告，因此，欠原告购房款及定金共计1000000元。被告出具的《欠条》内容与原告的诉讼请求相一致，实际上为被告通过书面《欠条》的形式对原告诉讼请求的承认，这种承认是被告对自己诉权的自由处分。因此，人民法院应依法支持原告张梅莲的诉讼请求。

　　二、根据《合同法》的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》不是无效合同而是可撤销、可变更合同，对此，原告享有撤销权，被告不享有撤销权。

　　首先，《房屋买卖合同》不是无效合同。判断合同是否无效应严格按照《合同法》第五十二条的规定，本案中《房屋买卖合同》不具有《合同法》第五十二条规定的五项无效事由的任何一项，既不损害国家、集体、第三人的利益也不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《房屋买卖合同》不是无效合同，对原、被告双方均具有约束力。

　　其次，《房屋买卖合同》是可撤销、可变更合同，对此，原告享有撤销权。《房屋买卖合同》签订时，被告向原告出具的房产证为被告伪造，诉争房屋根本不在被告名下，这一事实有人民法院调取的《天津市房地产登记簿查询证明》和被告向原告出具的《欠条》为证。由于被告存在欺诈致使原告陷入错误认识而签订《房屋买卖合同》，对此，原告是受损害方，根据《合同法》第五十三条第二款，原告享有撤销权，被告不享有撤销权。在此，原告放弃撤销权。因此，《房屋买卖合同》仍然是有效的。

　　第一，诉争房屋不在被告名下并非为被告所有，实际上《房屋买卖合同》不可能得到履行，房屋也不可能过户给原告。显失公平是建立在合同在事实上和法律上能够履行的基础上，而继续履行会造成当事人双方权利义务的严重不对等。而对于本案自始至终就不可能得到履行的《房屋买卖合同》来说根本不存在显失公平的问题，也不存在因房屋过户而导致被告合法权益受损的风险。况且被告欺诈原告在先，其目的是占有、使用原告购房款，卖房并非为其真实目的，至于房子卖贵了还是卖贱了，被告根本就是无所谓。

　　第二，关于什么是显失公平，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第72条明确界定为：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中被告是卖方，其应当对自己房屋的价值有清醒的认知，在房屋价格问题上被告比原告更有优势和经验。根本不存在原告利用优势和经验的情形，反而是被告在利用优势和经验，欺诈了没有经验的原告。况且，房屋价格是被告提出的，更不存在原告利用任何优势和经验压低被告房价的情形。

　　第三，关于房屋成交价低于市场交易价多少才能认定为显失公平，至今法律、法规、司法解释都没有明确的判断标准。与此相近的是判断“明显不合理的低价”的标准。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，能不能以判断“明显不合理的低价”的标准来判断显示公平仍然是一个有待讨论的问题。假设判断显失公平采用与判断“明显不合理的低价”相同的标准，那么本案购房款为270万元，按照不低于市场交易价的百分之七十的标准判断，市场交易价应为385.71万元以上方可认定为显失公平。需要提请注意的一点是，本案合同签订于半年以前，任何认为诉争房屋当时的市场交易价超过385.71万元的观点都是主观臆断，没有任何客观数据的支持。

　　综合以上三点，《房屋买卖合同》不存在显失公平情形，被告对合同不享有撤销权。

　　三、从法理和情理角度考量，《房屋买卖合同》也应认定为有效，由被告按照合同约定承担定金责任。

　　罗马法上有一句法律格言叫“任何人不得从其违法行为中获利”。本案被告以出卖房屋为诱饵欺诈原告与其签订《房屋买卖合同》，其目的是占有、使用原告的购房款及定金，其违法行为相当明显，并且已经获得了违法利益。如果人民法院最终认定本案《房屋买卖合同》为无效合同，那么，被告仅需返还原告购房款及定金，而不需要根据合同约定承担定金责任，其所获得违法利益将得到法院判决的维护。合同无效正是被告求之不得、BOB体育官方网站所乐于见到的结果。而这对原告来说却是极度不公平的，也使原告的损失无法得到有效的维护。虽然，法律也规定，由合同双方根据导致合同无效的过错来分担各自的损失，但是这一规定需要考察被告的过错程度和原告因合同无效所遭受的损失，损失历来是民事诉讼中的证明难题，这对原告来说更是如此，对被告过错的判断也缺乏客观依据。也使合同无效后本案的审理和判决增加了难度，更加使原告的损失无法获得有效保护。即便是法院能够根据被告的过错程度确定出一个应赔偿原告的数额，这种赔偿也是纸面上的难以落到实处，原告的购房款及定金尚且不知能否返还，更何况这些损失。因此，无论从法理上还是情理上，BOB体育官方网站都应认定《房屋买卖合同》有效从而要求被告承担定金责任，使被告为自己的违法行为付出代价以弥补给原告造成的损失。

　　综上所述，原告张梅莲的诉讼请求于法有据、于情于理都应当获得支人民法院的支持，请求贵院判决支持原告张梅莲的诉讼请求为盼。

　　关注微信“郭岩律师”(微信号)，BOB体育官方网站阅读更多精彩文章。使用微信扫描左侧二维码添加关注。

　　（声明：本文仅代表作者观点，不代表法邦网立场。本文为作者授权法邦网发表，如有转载务必注明来源“郭岩律师网”）

　　关于贵院正在审查起诉的刘广义涉嫌诈骗罪一案 应定性为合同诈骗案并退回补充侦查之 法律意见书

　　关于贵院正在审查起诉的刘广义涉嫌诈骗罪一案 应定性为合同诈骗案并退回补充侦查之 法律意见书