上海房产律师：二手房买卖常见纠纷热点与避坑指南——第六条 产权过户BOB体育app

　　BOB体育app甲、乙双方确认，在_____年___月之前，____________向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

　　上述房地产权利转移日期以__________房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。

　　甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。

　　甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

　　本条款是对于合同签订后，办理过户的时间、权利转移日期、卖方的协助配合义务、办理预告登记的约定。

　　1.过户时间是卖方将房产转移登记到买方名下的时间，过户时间不单纯是日期的约定，而是对于交易中资金、贷款等核心内容充分衡量、判断之后而做出的理性决定，过早、过晚都可能影响交易的进行；

　　3.卖方在办理过户登记中的协助、配合义务及违约责任的约定，包括资料提供、抵押注销等事项；

　　4.《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，BOB体育app处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记制度创设的目的就在于保障买受人预期物权的实现。登记后，不动产的所有人违背预告登记所做的变更或者处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。

　　1.过户登记时间一定要预留足够的时间，合同签订之后1-2个月，买方首付款支付，卖方抵押注销、其他过户障碍清除；

　　2.房屋权利转移时间严格讲应该在变更登记之日，但实务操作中存在时间差和交易中心流程时间无法准确确认，约定在申请之日简单便捷；

　　3. 卖方过户的配合协助义务，督促卖方及时办理过户。因为此时，卖方一般尚未收到全部款项，如果买方要办理贷款，必须先要办理过户手续，为避免履行顺序出现争议，约定明确很有必要；

　　4. 预告登记不是房产交易的前置程序，通常作为一项保险措施使用。对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。

　　上海市闵行区人民法院审理的朱羿圣与李浩房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪0104民初15501号认为：“原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据房地产买卖合同补充协议约定，双方应在2019年4月30日之前向房产交易中心申请办理转让过户手续，然而被告收到原告支付的首付款后，未及时涤除系争房屋上抵押登记的义务，且系争房屋为多家法院查封，双方实际已经无法在合同约定时间内办理过户手续，对此被告应承担相应的违约责任。现原告要求解除合同，被告亦表示同意，对原告要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告收到的购房款理应返还原告。被告不认可原告主张的违约金，本院认为，违约金的金额是否过高或过低应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，同时结合被告违约给原告造成实际损失为基础，本院根据公平原则酌情确定违约金为20万元。”

　　上海市杨浦区人民法院审理的丁惠兰与李彬房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0110民初5312号认为：“原、被告当事人于2015年7月29日签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同明确约定了系争房屋的转让价、交房日期、过户日期、付款方式和违约责任，签订该合同后，被告根据合同约定将系争房屋交付原告居住使用，原告按照付款协议确定的付款节点支付了系争房屋的第一次至第三次付款项目，且实际付款金额与约定金额一致，被告并出具了收款事项明确为购房款的收据和收条，确认付款人为原告。合同约定的交易过户日期临近后，原告通过手机短信方式多次催促被告配合办理房产交易过户手续，被告在2017年5月2日、2017年5月10日的回复中均未否认双方买卖房屋的事实，且认可了原告提出的办理交易过户的时间。被告在约定期限内并未依约配合原告办理交易过户手续，并以双方系民间借贷纠纷，不存在房屋买卖事实为由，拒绝履行过户手续，显属违约。现系争房屋上原由徐汇法院作出的司法查封已解封，且原告表示会涤除其设定于系争房屋上的抵押，故原告要求继续履行房地产买卖合同的诉请依法应予支持。被告怠于履行合同义务，应当承担相应的违约责任。因系争房屋已于2017年5月11日被徐汇法院司法查封，故在解封前无法办理交易过户手续，加之原告并无证据证明被告与案外人恶意串通，存在虚假诉讼的事实，考虑到系争房屋已于合同签订后由原告实际居住使用至今，原告对系争房屋的居住、使用权益并未受损，故本院酌定被告支付原告违约金40,000元。被告提出双方仅系借贷关系，并签订有《房地产抵押借款协议》，但无法提供存在借贷关系的事实依据，且与被告自行书写的收据、短信回复内容和房屋交接状态等客观事实自相矛盾，故被告的抗辩理由本院不予采信。”

　　上海市第三中级人民法院审理的于洪莹、赵慧因诉上海市自然资源确权登记局不动产抵押登记一案案号：（2020）沪03行终286号认为：“案涉房屋虽有合同网上备案，但不具有排他性，不产生预告登记的效力，市确权登记局认定案涉房屋权属无争议正确，所作被诉不动产抵押登记符合法律规定。主要理由如下：

　　首先，根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋产权自买卖合同签订前(包括办理抵押登记前)一直登记在王吉名下，具有公示效力，产权明晰。案涉房屋所办理的存量房买卖合同网上备案，系房屋行政管理部门为提高房屋交易信息透明度，规范交易行为，保障交易安全，针对房地产交易环节而采取的行政管理手段，对上诉人与王吉签订的房地产买卖合同效力不产生实质影响，不改变买卖合同的债权性质。房屋买受人即上诉人享有的是债权请求权，并非物权，不必然导致案涉房屋权属争议。

　　其次，合同网上备案并非预告登记，不产生预告登记的效力。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，上诉人与王吉签订的两份网签协议所附的特别告知(一)第八条均载明：买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因此，网签协议已明确告知，合同网上备案并非预告登记，两者具有不同的法律后果。合同网上备案不能产生预告登记的效力，不能对抗因设立抵押权而可能引起的物权变动。抵押权作为担保物权，具有优于债权的效力。因此，上诉人认为，网签合同以取得房屋产权为目的，其效力优于以保障债权实现为目的的抵押权的意见，有悖于物权、债权的基本法理，BOB体育app本院难以认同。

　　最后，是否存在合同网上备案并非市确权登记局作出被诉不动产抵押登记时需要审查的内容。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条、第七十一条以及《不动产登记操作规范(试行)》等相关规定，办理不动产抵押应当提交的申请材料并不包括合同网上备案。相关规定亦未将有无网签合同作为不动产登记机构应否作出不动产抵押登记的审核内容。因此，市确权登记局根据上述规定作出被诉不动产抵押登记，适用法律法规并无不当。

　　因此，市确权登记局认定案涉房屋权属无争议正确，所作被诉不动产抵押登记符合法律规定。

　　纵观本案相关事实：上诉人先后与王吉签订两份房地产买卖合同并办理网上备案(即网签协议一、二)，其中网签协议二已替代网签协议一的约定内容，于被诉不动产抵押登记作出后签订，且协议附件中已有指向被诉不动产抵押登记的信息提示；而现上诉人起诉要求撤销的被诉不动产抵押登记系基于王吉与唐正玺签订的借款合同和最高额抵押合同。本院认为，在上述相关协议效力未被确认无效或撤销的情况下，相关协议均具有同等法律效力。因此，上诉人依据其签订的房地产买卖合同，要求撤销基于借款合同和最高额抵押合同作出的被诉不动产抵押登记，显然依据不足，亦有悖《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条关于先行解决民事争议的规定。因未按约定履行协议所造成的损失，上诉人可另行通过民事诉讼途径主张。

　　至于上诉人与被诉不动产抵押登记是否具有利害关系以及本案起诉有无超过法定起诉期限的问题，原审已作充分阐述，本院予以认同，不再赘述。在上诉人已签订协议，办理网上备案手续并支付大部分房屋价款的情况下，被诉不动产抵押登记行为对上诉人可期待的物权变动会产生影响，故上诉人与被诉不动产抵押登记具有利害关系。原审对本案的起诉条件的审查，并无不当。至于上诉人援引的最高人民法院民事裁定书，与本案所涉的行政争议不具有关联性，亦无法支持上诉人认为应优先保护购房者权利的主张，故本院对上诉人的观点不予采纳。”

　　房屋买卖合同纠纷一案案号：（2020）沪0118民初12338号认为：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方就系争房屋于2015年6月27日签订的动迁房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方皆应恪守履行。朱关林、颜德珍、朱晓薇作为系争房屋共同所有权人，在动迁房买卖合同落款处签字捺印，系合同相对人，且在庭审中均明确表示愿意继续履行合同，本院予以确认。朱祎凡为系争房屋的共同所有权人，本院同意张海英申请，依法追加朱祎凡作为本案被告参加诉讼。朱祎凡同意继续履行上述动迁房买卖合同，构成房屋过户登记之债的加入，故就张海英提出合同继续履行的诉讼请求，本院予以支持。

　　出售人的主要义务是将系争房屋交付给买受人，买受人的主要义务是依照约定支付相应的对价。出售人的交付义务不仅包括实物交付，而且包括权利交付。张海英已依约支付系争房屋房款92万元并将尾款10万元交至本院代管，系争房屋亦已符合过户条件，故就张海英要求办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，张海英应在办理过户手续当日向被告支付尾款10万元。关于过户所需费用，合同已明确由张海英承担，各方均无异议，本院予以确认。

　　关于被告是否存在拖延过户的违约行为以及张海英是否可据此要求被告承担逾期过户违约责任问题。因系争房屋为动拆迁安置房，办理产权过户时间受到相关政策限制，具有一定不确定性，双方亦未在合同中明确约定具体过户时间。根据法律规定，履行期限不明确的，在履行条件成就的情况下，BOB体育app债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2019年6月系争房屋小产证即已办出，被告理应及时配合张海英办理过户登记手续。根据双方微信聊天记录，张海英于2019年2月25日、9月19日、9月20日、9月23日、10月8日及2020年4月多次催办过户。朱关林则多次表示“这次过户近5年了，10万利息”“付款金额数、付款方式、签名付款或给现证付定下来回一下，BOB体育app定不下来那讲好后约时间去办”。朱关林在庭审中亦自认曾要求张海英在支付尾款10万元的同时，另需支付利息以及物业费。在合同已明确尾款具体金额的情况下，本院确认朱关林存在以涨价为由拖延办理过户手续的违约行为。据此，张海英要求被告承担逾期过户违约责任的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。计算时间本院酌定为自2019年10月9日起至协助办理过户之日止。至于逾期过户违约金计算标准，本院综合考量张海英的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定以每日100元为标准计算。”

　　上海市高级人民法院审理的陈月江与上海江桥建筑工程有限公司、上海金丽华房地产发展有限公司案外人执行异议一案案号：（2016）沪民终100号认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。根据此条规定，已经办理了不动产预告登记的权利人，是否能排除执行，关键在于是否符合物权登记的条件。本案中，金丽华公司与陈月江签订了《预售合同》，根据《预售合同》中特别补充条款的约定，金丽华公司在2012年8月21日前有权解除合同，且不论解除合同与否，金丽华公司均应对2012年8月21日前占用陈月江资金给予利息补偿。该条款的约定，显然有别于正常的房屋预售合同。而陈月江解释所谓任意解除权是双方约定的金丽华公司享有的回购权，而之所以金丽华公司需要支付资金占用利息，系因为陈月江一次性付款给予的优惠。对此，本院认为，买受方一次性支付房屋全款的，出卖方给予的优惠通常表现为一次性给予折扣，而非在特定时段内分次给予利息补偿。如果因为出卖方行使解除权，双方约定由出卖方支付一定的利息补偿，尚属合理。但如果双方按买卖合同履行，而出卖方仍然需要支付利息的，显然有悖常理。故结合双方的《预售合同》及双方实际的履行情况，原审认定双方签订的《预售合同》的实质是附有担保的民间借贷法律关系并无不当，本院予以确认。鉴于双方的真实意思表示系为借贷关系设立担保，而非真正获得物权，故虽然双方之间所签的合同名为“预售合同”，但并不能产生取得物权的效力，也不符合物权登记条件，BOB体育app不能产生排除执行的效力。综上所述，原审法院驳回陈月江的诉讼请求，并无不当。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,132.95元，由上诉人陈月江负担。本判决为终审判决。”